Señales de recuperación de la vivienda vacacional en Málaga y Cádiz

El mercado de la vivienda vacacional está empezando a mostrar "claros síntomas de estabilización o, incluso, señales de recuperación" en el litoral andaluz, sobre todo en las provincias de Málaga y Cádiz, según un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Tinsa.

En concreto, la red técnica de Tinsa señala como zonas en recuperación los mercados de los municipios malagueños de Marbella y de Benahavís, y de Cádiz y Tarifa, en la provincia gaditana.

El informe 'Vivienda en costa 2015' incide en que, pese a que este mercado en el litoral andaluz sigue caracterizándose, en términos generales, por el ajuste de precios y la ausencia de actividad promotora, ciertas localizaciones, en la Costa del Sol malagueña y en la provincia de Cádiz, empiezan a mostrar "claros síntomas de estabilización o, incluso, señales de recuperación en determinadas ubicaciones y tipologías de producto".

Ocho de las 40 localidades del litoral analizadas en este informe registraron crecimientos interanuales de precios en el primer trimestre de 2015. Se trata de Cartaya (+9,8%) y Punta Umbría (+5,7%), en Huelva; Chiclana de la Frontera (8,1%) y Algeciras (+3,8%), en Cádiz; Mojácar (+1,8%), en Almería, y Benalmádena (+1,4%), Rincón de la Victoria (+0,8%) y la capital malagueña (+0,1), en la provincia de Málaga.

Por su parte, la localidad gaditana de Vejer de la Frontera mantuvo su precio medio en el mismo nivel que el año anterior, según el informe de la empresa de valoración y asesoramiento inmobiliario, presentado este jueves en Málaga por el director territorial de la Zona Sur de Tinsa, Antonio García Gallego, y el coordinador técnico de Negocio, Rafael Jiménez.

Han precisado, no obstante, que habrá que esperar a los próximos trimestres para comprobar si estos datos se corresponden con una tendencia sostenible y no obedecen a repuntes puntuales ocasionados por alguna de las muchas circunstancias especiales que se están dado en ciertas zonas de la costa y que pueden influir en el mercado inmobiliario local, como son las políticas comerciales agresivas en precio, las transmisiones de carteras de inmuebles, las diferentes estrategias de los participantes en el mercado actual, etcétera.

El mercado evoluciona a distintas velocidades. Junto a estos indicios de recuperación detectados, el informe resalta siete localidades que en el último año han registrado ajustes importantes, con caídas superiores al 10 por ciento interanual.

Se trata de Barbate (-15,3% interanual) y Chipiona (-13,7%), en Cádiz; Ayamonte (-14,6%), Lepe (-14,2%) y la capital onubense (-10,7%), en Huelva; Salobreña (-13,2%), en Granada, y El Ejido (Almería) (-11,7%).

El ajuste realizado en estos casi ocho años de crisis es muy significativo, han apuntado. El municipio malagueño de Casares sigue siendo la zona costera a nivel nacional con mayor corrección de precios acumulada: un 61,5 por ciento de caída desde máximos.

En la localidad onubense de Ayamonte, el descenso alcanza el 61 por ciento. Otros 14 municipios del litoral andaluz han visto reducido más de un 50 por ciento su precio medio durante la crisis.

La situación de los mercados de vivienda vacacional en la costa andaluza es muy heterogénea. Continúa la situación de ajuste en los precios, aunque en líneas generales a una velocidad cada vez más moderada.

Zonas en recuperación serían, según destaca el informe, Marbella y Benahavís, en la provincia malagueña, y Cádiz y Tarifa, en la gaditana. También detecta indicios de mejoría en San Juan de los Terreros (Almería); en Sotogrande, Conil, Chiclana y Puerto de Santa María, en Cádiz, y en los municipios malagueños de Rincón de la Victoria, Nerja, así como en los alrededores de Manilva, Casares y Estepona.

Aunque todavía es abundante, la sobreoferta de vivienda nueva está en descenso en la mayoría de las zonas costeras. Entre las localidades donde el proceso de absorción del 'stock' parece ir más lento están Pozo del Esparto, El Calón y Villarico, en la provincia de Almería.

En el extremo contrario, la red técnica de Tinsa señala Marbella y los municipios gaditanos de Tarifa, Barbate, Rota o Chipiona como enclaves donde el 'stock' de obra nueva puede considerarse residual.

COMPRAVENTAS

La gran mayoría de los municipios andaluces analizados en el informe aumentaron sus ventas en 2014 en comparación con el año anterior.

Según datos del Ministerio de Fomento, Mojácar, Torremolinos (Málaga), San Roque (Cádiz) y Benalmádena fueron las localidades donde mejor se comportó el mercado el año pasado en términos de ventas, con crecimientos de un 104, un 70, un 62 y un 55 por ciento, respectivamente.

Marbella y Málaga ocupan la cuarta y la quinta posición en el grupo de las cinco localidades costeras españolas que mayor número de transacciones registraron en 2014, con 3.997 compraventas (+28,7% interanual) y 3.947 (+25,4%).

Si se excluyen las capitales, Mijas y Estepona, con algo más de 2.000 transacciones cada una, pasan a ocupar esas mismas posiciones en la foto nacional.

Los mercados con mayor presencia del comprador internacional son los que antes han estabilizado sus precios. En los últimos meses, los técnicos de tasación locales han apreciado una mejora de la demanda por parte del comprador nacional.

FONDOS DE INVERSIÓN

Las transacciones de solares o terrenos son inexistentes en la mayoría de las zonas costeras, con excepciones. En Marbella y la costa granadina, por ejemplo, fondos de inversión están analizando operaciones. También en la almeriense --Aguadulce y Níjar-- se empiezan a estudiar la viabilidad de algunos solares con buenas ubicaciones.

La falta de crédito, la debilidad de la demanda y el 'stock' pendiente de venta paralizaron la construcción de nuevas viviendas. Pasados los primeros años de la crisis, algunas de esas promociones, mayoritariamente en manos de la banca, se reactivaron. Si se habla del inicio de nuevos proyectos, el mercado es mucho más reducido.

NUEVAS PROMOCIONES

Entre las zonas donde se están levantando nuevas promociones, los técnicos de Tinsa destacan Marbella, Mijas, Estepona y Benahavís, en la provincia de Málaga, y las localidades gaditanas de Tarifa, Puerto de Santa María, Rota y San Roque. También se detecta actividad en la zona de Almerimar, en El Ejido.

Los nuevos proyectos suelen corresponderse con productos de calidades altas y excelentes ubicaciones --primera línea de playa--, pensadas para un comprador extranjero. Mientras que en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, los promotores de estas nuevas viviendas son principalmente locales, en la Costa del Sol hay también una participación internacional significativa.

Los datos del Ministerio de Fomento sitúan a las capitales de Málaga, Cádiz y Almería como los enclaves con más visados de obra nueva registrados en 2014, con 287, 167 y 104, respectivamente. Si se dejan a un lado estas grandes urbes, destacan Punta Umbría (97 visados), Marbella (92) y Motril (58).